تدابیر دولت جهت کنترل بازار مسکن
با گران شدن مسکن در کلان شهرها، از جمله تهران، بسیاری از مردم برای خرید ملک به حاشیه شهرها رفتهاند و همین امر باعث گران شدن مسکن در بافتهای روستایی و حاشیه شهرها شده است.
بسیاری از نمایندگان فعلی و دوره قبل مجلس، نسبت به وظایف دولت و نظارت بر بازار مسکن اعتراضاتی داشتند و از دولت خواستند تا برنامههای خود در بخش مسکن را ارائه و اجرا نماید.
دولت نیز برای کنترل بازار مسکن برنامههای مدونی را طراحی و ارائه کرده است که به نظر اغلب کارشناسان برای مدت کوتاهی ممکن است نوسانات بازار مسکن را کنترل کند.
از جمله این طرحها:
- سرعت بخشیدن به اجرای برنامه مسکن ملی،
- ارائه کمکهزینه ودیعه به مستأجران،
- مالیات بر خانههای خالی
- الزامی شدن کد رهگیری برای معاملات،
- تسهیل ساختوساز در کلانشهرها از جمله شهر تهران،
- محدود کردن میزان افزایش کرایه بها در تهران و دیگر کلانشهرها بوده است.
- بنا بر مصوبه دولت میزان اجارهبها در شهرهای بزرگ 25 درصد، در سایر کلانشهرها 20 درصد و در دیگر شهرها تا 15 درصد، در قراردادهای تمدیدی افزایش خواهد داشت.
بیشتر بخوانیم
روش های خرید ملک برای خانوار کم درآمد
تأثیر ارز بر گرانی مسکن
این روزها نرخ ارز، در بازار در حال افزایش است که این امر موجب گرانی و تورم در بخشهای مختلف، از جمله مسکن میشود.
بررسیهای میدانی نشان میدهد که این گرانیها به خانههای روستایی و حاشیه شهرها نیز رسیده است.
با این حال، به دلیل پایین بودن ارزش زمین در مناطق روستایی، نسبت به کلان شهرها، قیمت ملک در این مناطق، افزایش چندانی ندارد.
دلیل این مسئله، گرانی زیاد قیمت مسکن در شهرها و گرایش مردم برای زندگی و سرمایهگذاری در روستاهای حاشیهای است؛ زیرا قدرت خرید مردم تا حد زیادی برای خرید خانههای مناطق شهری کاهش پیدا کرده است.
این افزایش قیمت شامل: خانههای مسکن مهر نیز شده است و قیمت این خانهها، علی رغم تأکید دولت بر عدم گران شدن، افزایش یافته است.
نقش مجلس در بازار مسکن
در این میان، نقش مجلس برای اصلاح قوانین و کمک به تسهیل ساختوساز بسیار مهم و اساسی میباشد.
بهعنوانمثال: یکی از راهکارهای تأمین نقدینگی برای بخش ساختوساز، پیشفروش ساختمانهاست، اما این راهکار با چالشهای قانونی زیادی روبهرو بوده و اصلاح قوانین در این زمینه میتواند بسیار مؤثر باشد.
اصلاح مواد قانونی 64 و 77 قانون با موضوع مالیات بر ساختوساز نیز سالهاست مورد غفلت نمایندگان مجلس قرار گرفته است.
بهعنوانمثال: ماده 64 بهتنهایی 22 مادهقانونی را که میتواند به ساختوساز رونق دهد، بیاثر کرده است.
ماده 77 قانون نیز نیاز به اصلاحات جدی دارد.
با نگاهی به متن این قانون متوجه میشویم که قانونگذار هیچ تفاوتی بین دلال، سوداگر و تولیدکننده قائل نشده است و همه را یکسان مشمول قانون مالیات میداند.
بحث بیمه کردن کارگرانی ساختمانی نیز ضعفهایی دارد و باید بررسی شود.
بسیاری از کارشناسان معتقدند، مجلس علاوه بر قانونگذاری باید نظارت مستمر بر اجرای قوانین نیز داشته باشد و اجرای صحیح قانون نظارت بر بازار عرضه و تقاضای مسکن میتواند بسیار تعیینکننده باشد.
قانون نظاممهندسی نیز از جمله مواردی است که غفلت از آن باعث ایجاد انحرافاتی در بازار مسکن شده است که توجه مجلس به این امر را میطلبد.
نقش دفاتر املاک در گرانی مسکن
البته برخی در این میان، دفاتر املاک را عامل گرانی مسکن میدانند و دریافت حق کمیسیون، از معاملات را انگیزه آنها برای گران کردن مسکن نام میبرند.
اما مشاوران املاک نظری متفاوت دارند و معتقدند، گران شدن مسکن کاروکاسبی آنها را راکد کرده و چندان به نفع آنها نیست. ضمن اینکه یکسان نبودن نرخ کمیسیون معاملات در سراسر کشور را ضعف قانون و کوتاهی مجلس میدانند.
البته ناگفته نماند که عامل اصلی گران شدن مسکن، بالا رفتن نرخ تورم میباشد و مسکن، در مقایسه با ارز، سکه و طلا تقریباً 50 درصد رشد کمتری نسبت به آنها داشته است.
بهاینترتیب که: سکه 400 درصد، ارز 300 درصد و مسکن 200 درصد افزایش داشته است.
کارشناسان بازار مسکن، کم شدن توان خرید متقاضیان و نداشتن ظرفیت کافی برای رشد را دلیل عدم رشد بیشتر بازار مسکن دانستهاند.
آمار معاملات نشان میدهد، در بهمن 98 میزان معاملات مسکن نسبت به مدت مشابه نزدیک به 27 درصد کاهش داشته است اما تا زمانی که تورم و گرانی افزایش بیابد قیمت اسمی مسکن نیز افزایش خواهد یافت هرچند تقاضا در بازار کاهش بیابد.
تحلیل ها، نسبت به گرانی مسکن
در برخی از تحلیلها بیان میشود که نرخ مسکن حباب دارد و واقعی نیست، اما تجربه نشان داده است که هرگاه قیمت کالا گران شده است، به تبع قیمت مسکن نیز افزایش پیدا کرده است و این حباب، هیچگاه نشکسته و قیمتها نیز کاهش پیدا نکرده است.
همچنین کارشناسان معتقدند، رشد شاخص بورس در روزهای اخیر، ناشی از هجوم سرمایههای مردم بهسوی این بازار است و اگر بورس افت کند صنعت آسیب خواهد دید.
تا زمانی که برنامههای توسعه صنعت بهدرستی اجرا نشود سرمایهها سرگردان خواهد بود و بهسوی بازار طلا، سکه، ارز و مسکن سرریز خواهد شد؛ و این فرایند تداوم رشد قیمتها را در پی خواهد داشت.